Après le choc de la hausse rapide des taux entre 2022 et 2023, le marché du crédit immobilier français a retrouvé une certaine stabilité en 2025. Les taux moyens en 2026 oscillent autour de 3,4 à 3,8 % pour un crédit à 20 ans selon les profils — loin du plus bas de 1,1 % observé en 2021, mais aussi bien en-dessous du pic de 4,5 % atteint fin 2023.
Taux moyens observés début 2026
Les barèmes ci-dessous sont des moyennes nationales. Les profils excellents (revenus élevés, apport > 20 %, secteur stable) obtiennent parfois 0,3 à 0,5 point en-dessous. Les profils plus tendus paient 0,3 à 0,5 point au-dessus.
| Durée | Profil standard | Profil excellent | Profil moyen |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 2,95 % | 2,75 % | 3,20 % |
| 15 ans | 3,20 % | 3,00 % | 3,45 % |
| 20 ans | 3,55 % | 3,30 % | 3,85 % |
| 25 ans | 3,75 % | 3,50 % | 4,10 % |
Ce qui détermine votre taux
Quatre critères pèsent le plus lourd dans l'offre que vous recevez :
- Apport personnel : moins de 10 % d'apport pénalise fortement. Entre 20 % et 30 %, conditions standard. Au-delà de 30 %, négociation possible.
- Reste à vivre : revenus mensuels nets - mensualités - charges fixes. La banque veut voir un solde confortable (700 à 1 200 € minimum pour un foyer de deux).
- Stabilité professionnelle : CDI > 1 an, fonctionnaire, professions libérales établies. CDD et indépendants paient une prime de risque.
- Endettement HCSF 35 % : le total mensualités / revenus nets ne doit pas dépasser 35 % (assurance incluse), sauf dérogation pour 20 % des dossiers.
L'assurance emprunteur, levier souvent ignoré
L'assurance emprunteur représente souvent 15 à 25 % du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine (2022), elle est totalement résiliable à tout moment. Une délégation d'assurance vers un assureur indépendant (April, Cardif Libertés, Generali) permet régulièrement d'économiser 4 000 à 8 000 € sur la durée totale pour un emprunt de 200 000 €.
Sur un dossier moyen, négocier l'assurance emprunteur rapporte plus que négocier le taux. C'est pourtant la dimension la moins discutée par les emprunteurs.
Renégocier ou racheter ?
Avec des taux désormais stables, le calcul du gain à renégocier est simple : il faut au moins 0,7 à 1 point d'écart entre votre taux actuel et le marché pour que l'opération soit rentable (frais de remboursement anticipé + frais de dossier + nouvelle garantie). Pour les crédits souscrits avant 2022 à 1,1-1,5 %, aucun intérêt à renégocier. Pour les crédits 2023 à 4-4,5 %, l'opération devient pertinente.
Pour optimiser un dossier, faire appel à un courtier reste l'option la plus efficace (commission de l'ordre de 1 % du capital ou 1 500-2 500 € forfaitaires). Le courtier négocie en parallèle avec 8 à 15 banques, ce que l'emprunteur particulier ne peut pas faire seul.
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