Depuis la réforme de juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique n'est plus seulement informatif : il est opposable. Un propriétaire ne peut plus louer un bien classé G depuis janvier 2025, F le sera à partir de 2028, et E à partir de 2034. Pour vendre un bien classé F ou G, un audit énergétique vient désormais s'ajouter au DPE. Décryptage de ce que recouvre concrètement cet outil.
Une méthode harmonisée depuis 2021
Avant 2021, deux méthodes de calcul cohabitaient : la « méthode sur facture », basée sur les consommations passées, et la « méthode conventionnelle 3CL », basée sur les caractéristiques du logement. Le résultat pouvait varier de plusieurs classes selon la méthode retenue. Cette dualité a disparu.
Aujourd'hui, tous les DPE reposent sur la méthode 3CL-DPE 2021, qui se fonde uniquement sur les caractéristiques physiques du logement : surface habitable, type de chauffage, isolation des murs, des fenêtres, du plancher, de la toiture, ventilation, eau chaude sanitaire, exposition.
Les sept classes énergétiques
- A : moins de 70 kWh/m²/an
- B : 71 à 110 kWh/m²/an
- C : 111 à 180 kWh/m²/an
- D : 181 à 250 kWh/m²/an
- E : 251 à 330 kWh/m²/an
- F : 331 à 420 kWh/m²/an
- G : plus de 420 kWh/m²/an
La classe est désormais le résultat le plus pénalisant entre l'énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (kgCO₂/m²/an). Un logement chauffé au fioul peut donc être classé G sur ses émissions, même si sa consommation est correcte sur l'énergie.
Validité du diagnostic
Un DPE est valable 10 ans. Les diagnostics réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 ne sont plus valides depuis le 31 décembre 2024 : ils doivent être refaits pour toute mise en vente ou location. Les diagnostics réalisés après juillet 2021 sous la nouvelle méthode restent valables jusqu'à leur date d'expiration nominale.
Pour vendre ou louer en 2026, le DPE doit dater de moins de 10 ans et être conforme à la méthode 3CL-DPE 2021. Tout DPE antérieur est nul.
Sanctions pour le bailleur d'une passoire thermique
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Les locataires en place peuvent demander des travaux au bailleur, voire saisir le tribunal pour une diminution de loyer si le bailleur refuse. À compter du 1er janvier 2028, les biens F seront concernés. Du 1er janvier 2034, ce sera le tour des E.
Contester un DPE défavorable
Un classement DPE peut être contesté quand le diagnostiqueur a fait une erreur de méthode ou de saisie. La procédure passe par trois étapes successives :
- Demander au diagnostiqueur les éléments de saisie : il doit fournir la fiche technique avec tous les paramètres utilisés.
- Faire vérifier la saisie par un second diagnostiqueur certifié. Le coût d'une contre-expertise est de l'ordre de 150 à 300 €.
- En cas d'erreur confirmée, demander au premier diagnostiqueur la rectification. S'il refuse, signaler au COFRAC (organisme de certification) ou saisir la juridiction civile.
Les erreurs les plus fréquentes : surface habitable mal mesurée, type d'isolation mal renseigné, ventilation non prise en compte, fenêtres récentes pas saisies dans le bon millésime.
Audit énergétique obligatoire
Depuis avril 2023, vendre un bien classé F ou G impose de réaliser un audit énergétique en complément du DPE. Cet audit propose au futur acquéreur deux scénarios de travaux : un scénario en deux étapes pour atteindre la classe E (puis C), et un scénario en une étape pour atteindre la classe B. Le coût d'un audit est de 500 à 1 200 € selon la taille du bien. Il est valable 5 ans.
Pour un agent immobilier, vérifier la validité du DPE en amont du mandat évite des déconvenues au moment de la signature. C'est un point à intégrer dans tout guide de prise de mandat.
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