Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de louer un ou plusieurs logements meublés tout en bénéficiant d'une fiscalité allégée. Sa force principale : l'amortissement comptable, qui réduit voire annule l'impôt sur les revenus locatifs pendant 10 à 20 ans. Voici le fonctionnement précis.
Définition et conditions d'accès
Pour être LMNP, trois conditions doivent être respectées simultanément :
- Le logement doit être meublé au sens de la liste réglementaire (lit, plaque de cuisson, four ou micro-ondes, vaisselle, réfrigérateur, table, chaises, étagères, luminaires, équipements d'entretien).
- Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € OU ne pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Le bailleur ne doit pas être inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel.
Au-delà des seuils, on bascule en LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec une fiscalité différente — cotisations sociales SSI, abattement plus-value, déclaration différente.
Deux régimes au choix : micro-BIC ou réel
Micro-BIC : la simplicité
Régime par défaut sous 77 700 € de recettes (15 000 € pour les meublés de tourisme non classés depuis 2024). Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, qui couvre toutes les charges. Pas de comptabilité à tenir, juste à reporter les recettes brutes en case BIC sur la déclaration 2042-C-PRO.
Adapté quand les charges réelles représentent moins de 50 % des recettes (bien neuf sans crédit, charges faibles).
Réel : l'amortissement, levier majeur
Sur option (irrévocable un an, renouvelable). Permet de déduire les charges réelles ET d'amortir comptablement le bien et les meubles. C'est ce régime qui rend le LMNP intéressant fiscalement.
Comment fonctionne l'amortissement
L'idée : un bien immobilier perd théoriquement de la valeur chaque année (usure, vieillissement). On déduit chaque année une fraction du prix d'achat des recettes locatives, ce qui réduit la base imposable. Sur le bien immobilier, la durée d'amortissement varie de 20 à 30 ans selon les composants :
| Composant | Part du prix | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 10–20 % | — |
| Structure (gros œuvre) | 40–50 % | 40 à 50 ans |
| Façade, étanchéité | 10 % | 25 ans |
| Installations techniques | 15 % | 15 à 20 ans |
| Agencements intérieurs | 10 % | 10 à 15 ans |
| Meubles et équipements | variable | 5 à 10 ans |
Sur un bien acheté 200 000 € hors meubles, l'amortissement annuel comptable se situe en moyenne entre 6 000 et 8 000 € — ce qui suffit souvent à neutraliser le revenu imposable locatif.
Limites et points d'attention
L'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit. Le surplus d'amortissement non utilisé est reporté indéfiniment et viendra s'imputer les années suivantes. C'est ce qui permet de neutraliser l'impôt sur 10 à 20 ans, jusqu'à l'épuisement de l'amortissement.
À la revente, attention : la plus-value LMNP suit le régime des particuliers (abattement progressif jusqu'à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour la CSG-CRDS), pas le régime LMP. C'est plus favorable pour beaucoup d'investisseurs. En revanche, l'amortissement comptable n'est PAS réintégré dans le calcul de la plus-value, contrairement au LMP.
Pour mettre en place un LMNP au régime réel, l'accompagnement par un expert-comptable spécialisé est quasi-incontournable (coût annuel : 500 à 900 €). C'est rentable dès la première année si le bien génère plus de 6 000 € de loyers.
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