La Côte basque a vécu en accéléré le cycle immobilier français depuis 2020 : envolée spectaculaire de 2020 à 2022 (+30 % à +45 % selon les communes), stabilisation forte en 2023, légère décompression en 2024-2025, retour à une dynamique modérée en 2026. Tour d'horizon de la situation actuelle, secteur par secteur.
Bayonne : la métropole en recomposition
Bayonne reste la ville la plus accessible de l'agglomération en valeur absolue, mais les écarts se creusent entre quartiers. Le Petit Bayonne et le Grand Bayonne, en plein centre historique, ont rattrapé le niveau de prix moyen d'Anglet sur les biens de caractère. Les quartiers Saint-Esprit, Polo Beyris et Marracq restent plus accessibles, attirant primo-accédants et investisseurs.
Le secteur Saint-Léon et Mousserolles bénéficie de la dynamique des nouveaux programmes immobiliers et de l'axe vers Anglet. Délais de vente moyens observés : 65 à 90 jours pour un T2-T3 dans le centre, 95 à 130 jours dans les quartiers périphériques.
Anglet : l'équilibre résidentiel
Anglet a confirmé son statut de commune la plus recherchée par les familles. Les secteurs proches du Chiberta (océan + golf) et les Cinq Cantons restent les plus tendus. La Chambre d'Amour, en hyper-proximité de la plage, conserve une prime de prix significative pour les biens avec vue mer ou à moins de 300 mètres du front de mer.
Les quartiers Brindos, Hausquette et Sutar offrent un meilleur ratio prix / qualité de vie pour les acquéreurs cherchant une maison avec jardin sans monter dans le très haut de gamme. Le programme neuf reste actif sur l'axe de la N10 et autour de Bel-Air.
Biarritz : le marché du prestige stabilisé
Biarritz est entrée dans un cycle plus stable après la flambée 2020-2022. Les biens avec vue mer (front de mer, Côte des Basques, Marbella) restent rares et chers. Le centre-ville et les Halles maintiennent leur prime. Le secteur Anglet-Biarritz à la frontière (Pétricot, Saint-Charles) reste recherché.
La saisonnalité du marché est marquée : forte activité de septembre à novembre, puis de mars à juin, ralentissement nette en juillet-août où le marché s'oriente vers les biens haut de gamme et la location saisonnière. Le segment > 1 M€ s'est élargi : ce qui était considéré comme "prestige" en 2018 (700 K€ pour un appartement T4 vue mer) est désormais standard sur certains secteurs.
Saint-Jean-de-Luz et Hendaye : les autres pôles
Saint-Jean-de-Luz a connu la même dynamique que Biarritz à un degré moindre. Le centre ancien et les abords de la baie sont les zones les plus recherchées. Hendaye offre une opportunité tarifaire intéressante par rapport au reste de la côte, notamment pour les acheteurs travaillant côté Bayonne ou côté Saint-Sébastien (proximité frontière espagnole).
L'intérieur basque : la valeur refuge
Cambo-les-Bains, Ustaritz, Espelette, Itxassou, Bidart intérieur attirent désormais les acquéreurs qui ne peuvent plus accéder à la côte. La hausse y a été plus tardive (à partir de 2022) et reste plus mesurée. Pour les investisseurs, ces communes offrent des rendements locatifs supérieurs à la côte (4,5 à 5,5 % brut contre 3 à 3,8 % en bord de mer).
L'agglomération basque devrait connaître une année 2026 stable en volumes, avec une demande qui reste supérieure à l'offre sur le résidentiel principal et le haut de gamme. La pression sur les locations saisonnières (encadrement Airbnb durcis sur les communes touristiques) commence à libérer du stock de petits biens pour la location longue durée.
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