Quand on revend un bien immobilier (autre que sa résidence principale) plus cher qu'on ne l'a acheté, la différence — la plus-value — est imposable. Le régime français applique deux taxations qui s'ajoutent : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu, et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité), soit 36,2 % au total. Mais des abattements progressifs viennent réduire cette charge.
Calcul de la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, ajustée de plusieurs éléments :
- Au prix d'acquisition, on ajoute les frais d'acte (notaire + droits de mutation) — au forfait de 7,5 % si non justifiés, ou aux montants réels si supérieurs.
- Travaux réalisés depuis l'acquisition sont également ajoutés au prix d'acquisition (15 % forfaitaire après 5 ans de détention, ou au réel sur facture d'entreprise — pas les travaux faits soi-même).
- Au prix de vente, on retire les frais éventuels (mainlevée d'hypothèque, certains diagnostics).
Exemple chiffré
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition initial | 180 000 € |
| + Frais d'acte forfait 7,5 % | 13 500 € |
| + Travaux forfait 15 % | 27 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 220 500 € |
| Prix de vente | 290 000 € |
| Plus-value brute | 69 500 € |
Les abattements pour durée de détention
L'abattement est progressif et différent pour l'IR et pour la CSG-CRDS. Il s'applique sur la plus-value brute pour donner la plus-value imposable.
Au titre de l'IR (19 %)
- De 0 à 5 ans : pas d'abattement
- De 6 à 21 ans : 6 % par an
- 22e année : 4 %
- Exonération totale à 22 ans
Au titre de la CSG-CRDS (17,2 %)
- De 0 à 5 ans : pas d'abattement
- De 6 à 21 ans : 1,65 % par an
- 22e année : 1,60 %
- De 23 à 30 ans : 9 % par an
- Exonération totale à 30 ans
Conséquence pratique : entre 22 et 30 ans de détention, on paie uniquement la CSG-CRDS dégressive. Pour beaucoup d'investisseurs, vendre juste avant 30 ans reste taxé ; vendre après 30 ans est totalement exonéré.
Exonérations particulières
Plusieurs cas exonèrent totalement de plus-value, quelle que soit la durée de détention :
- Résidence principale : exonération totale au moment de la vente.
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions (remploi du prix dans l'achat ou la construction d'une résidence principale dans les 24 mois).
- Cession à un organisme social ou à une collectivité publique.
- Cession d'un bien dont le prix de vente est inférieur à 15 000 €.
- Cession par des retraités ou invalides modestes (sous conditions de revenus).
Surtaxe sur les plus-values élevées
Pour les plus-values nettes (après abattements) supérieures à 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'ajoute. À 250 000 € de plus-value nette, la taxation marginale dépasse 42 %.
Pour anticiper, faire chiffrer sa plus-value par son notaire dès l'idée de vendre permet d'optimiser le calendrier (attendre une année supplémentaire d'abattement) ou de positionner correctement les travaux.
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